英国《金融时报》：在中国租房如何变成一件难事？

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段妍：政府试图培育租房市场来抑制过热的房地产，但资本的积极涌入，却让大城市里的年轻人得面对租房的困难。


2018年8月24日 14:53 FT《投资参考》消费研究主管 段妍 为英国《金融时报》中文网撰稿

为了抑制房屋投资投机，并让大城市里打拼的年轻人有安身之处，中国政府鼓励国内银行和保险公司帮助加快房屋租赁市场的发展，包括房地产开发商、房屋中介、互联网公司在内的大型机构，也纷纷在近两年涉足房屋租赁市场。然而，英国《金融时报》旗下研究业务“投资参考”(FT Confidential Research）的研究认为：资本的积极涌入，并不见得能像政府期待的那样，解决居者有其屋的问题，反而会加剧在大城市里打拼的年轻人的住房困难。

政府的新手段

在短短十年之内，宽松的货币政策以及依赖土地拍卖的地方财政，大幅地推高了中国的房价。而近几年，各大城市调控房价的手段，集中在以限制买房者的限购、限贷上，并未能抑制房价上涨。如今政府开始尝试新的手段之一，就是培育由专业机构为主导的房屋租赁市场。

各大机构正在积极取代个人房东，成为租赁市场的主角。开放商通过拍卖取得包含一定自持比例的土地以布局新房租赁。根据政府规定，这些自持的土地，不能被出售，由开发商持有，未来将用于建设和运营新的租赁住房。中国指数研究院的数据显示，从2016年11月至今，各地方政府共拍卖出让了178宗含有一定比例自持的住宅用地。

租赁公寓运营机构以及房屋中介，负责将存量住房改造为品牌公寓，在全国迅速扩张。

互联网巨头业也在跑马圈地。阿里、腾讯，京东等互联网巨头通过设立租房平台或投资租房运营企业的方式，布局其中。

金融机构也为参与租赁的机构积极地提供资金支持。去年10月，习近平在十九大报告中提出建立租售并举的长效机制。一个月之后，中国建设银行就宣布和招商、华润、万科等大型地产开放商合作，向租房者提供贷款，利率低于同期房屋按揭贷款利率，期限最长可达10年，额度最高为100万。

出租房如何盈利

然而，响应政策而积极涌入市场的资本，并没有为买不起房的年轻人提供廉价房租的义务，摆在他们面前的最大挑战是如何盈利。

对于习惯了传统的“拿地—盖房—卖房—收钱”模式的开发商来说，自持的地块意味着开发商没法在短时间内靠卖房回流资金。资产证券化，能为开发商尽快回收成本，提高资金使用效率则提供了一条出路。然而过高的租售比（租赁价格与销售价格比）导致收益率过低，是资产证券化难以推行的阻力。

积极拿下多块自持住宅地块的的万科也面临同样的收益率问题。万科高级副总裁谭华杰在接受《界面》采访时说：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。”而中原地产的数据显示，随着房价的走高，中国的租金回报率从2016年开始就下滑到低于2%的水平（见下图）。长期以来，房价的增速远远高于租金的增速，因此压低了租金回报率。 机构为了获得合理的利润，只能大幅提高租金。

开发商保证不亏本的方法之一，就是提高单个项目的租金收益，并要求租房者提前支付多年租金。位于北京的万科翡翠书院，就是建立在一块自持地块的租房项目，其“10年180万元的租金”一经公布就引发外界关于“天价租金”的质疑。万科强调项目的客群主要是“高管、高知、高净值”。很显然，那些买不起房而选择租房的普通小白领，并不是目标客户。如果能凑到180万元人民币，他们更合理的选择是支付购房的首付款，而不是用来租赁高档公寓。根据国内媒体报道显示，万科翡翠书院的首批租户，包括经纬中国董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等人。

除了万科的自持公寓，市场上目前大多数有资本进入的长租公寓项目，由于涉及对现有房屋的改造和装修，再加上人员管理运营费用，其租金价格通常远远高于周边对外出租的房屋。根据云房网数据统计，北京市场上的长租公寓的每平米租金价格，普遍是周边小区租金的1.5倍到2倍。

由现有存量房装修改造而成的长租公寓，大多定位于吸引追求消费升级、要求更高品质租房的年轻人。然而究竟有多少人愿意，或者有能力将自己的大部分月薪投入到高品质的房租中，还有待考察。

FT Confidential Rearch的调研显示，一线城市的租房者，花在房租上的人均费用是每月2398元人民币。81%的一线城市租户表示，他们支付的租金低于他们月收入的30%。从国际经验来看，这一比例相对合理，这意味着他们每个月除了缴纳房租，还会有剩余的钱花在生活的其它领域。而按照国家卫计委的流动人口调研，以户均人口数为2.67人来计算，一套位于一线城市且价格合理的合租房，租金应该在6000元人民币左右。在大城市，这个价位的房源正在变成稀缺资源。诸葛找房2017年报告显示：北京市有57%的出租房源，其月租金已经超过6000元人民币。

而长租公寓争夺房源的竞争，让便宜的房源越来越少。越来越多的长租公寓的运营者们将租房者的预收租金和租房贷款作为底层资产，被打包成长租公寓资产支持证券(Asset-backed Securities，简称ABS)，用于融资。资金用来争取和改造更多的房源，进一步扩张市场规模。业内人士指责这一做法是导致城市的房租大幅上涨的主要原因。8月17日，原我爱我家前副总胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格，加剧了租金价格上涨。随后，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，向约谈住房租赁企业，明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

被约谈之后，参会的长租公寓企业纷纷作出不囤房、不涨租金的承诺。自如承诺北京新增投放房源租金不涨，全国九城市续约房源涨幅不超过5%。而蛋壳公寓则承诺租赁两年期房租不涨，一年到期续签涨幅不超过6%。 随着北京开始整顿租赁市场，预计后续会有越来越多的城市加强对租赁房源和租金价格的管控。

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中国租房市场潜力大？

在讨论今年夏天房租涨幅的声浪里，看好租房市场的投资者愿意相信：流动人口巨大的中国，租房市场的未来潜力巨大。然而，中国的租房需求，主要集中在房价偏高的一线城市，在广大的中小城市，租房者可能并不如投资者预计得那么多，市场也并不缺乏房屋供给。

根据FT Confidential Research的调查，在1000个城市居民中，仅有11.6%目前居住在租房里。即使低收入人群（指家庭年收入低于5万元人民币），这一比例也仅为18.4%。与租房市场相对发达的国家相比，这个租房比例是偏低的。根据欧盟统计局的最新数据显示，2016年欧盟28个国家中，平均30.7%的人口租房居住（其中19.9%支付市场租金，10.8%住在有补贴的租金或免费租金的出租房中），而在租房比例最高的德国，支付市场租金的人口比例占到了40%。中国的租房比例明显低于发达国家，这一偏低的租房比例，被视为中国租房市场在未来大有可为的象征。然而相对于欧洲这些租房市场发达的国家，他们的房屋拥有率呈现逐年下降，中国人的拥有率已位居世界前列（见下图）。

中国在上世纪90年代的房改，城市居民租用的公家房屋，基本都以全价或折价转售给个人，这种居民折价从单位购入的住宅，至今在转让和流通上存在诸多限制，但也算是私有住房。此后的20年间，商品房作为市场经济的主要住房商品，为购买者提供的不仅仅是“住有所居”的安身之处，更是大多数中国人在投资渠道单一的环境中，主要的财富增长方式。根据FT Confidential Research 的季度调研数据，超过90%的受访城市居民拥有自己的房屋，其中30%更是拥有多套房屋。

长租公寓的开发者和投资者们，喜欢引用中国巨大的流动人口数据，以证明未来的租房市场有巨大的潜力和需求缺口。而FT Confidential Research根据现有的官方和行业数据推算，从全国范围来看，中国并不缺可供出租的房屋。

根据统计局数据，中国的流动人口从2016年的2.45亿下降的2017年的2.44亿（其中70%是农民工，30%为城镇居民），由于在高校就读的大学生并不计算在内，如果把大学毕业5年之内的大学生共计3651万人也算入其中，截至2017年，中国的流动人口和毕业5年内的大学毕业生一共有2.8亿。我们用卫计委流动人口调研中67.3%的租住私房比例、还有户均人口数2.67为依据，去推测2.8亿人的租房需求，市场共需要7040万套房屋来满足1.8亿人的租住私房需求。而根据中国房地产业协会的数据，2016年国内房屋租赁行业的出租量达到7986.2万套，从2010年到2016年期间的年均增长率为6.57%。如果增长率维持不变，到2017年底，出租房屋的供应量预计在8510万套左右。结论是，从全国范围来看，租房的套数的供应量是大于租房的需求量。

买房才是中国租房者的终极目标

尽管中国政府试图抑制过热的房地产市场，培育租房市场，但对于那些还没有买房，漂泊在北京、上海等大城市的打工者来说，他们的目标，并不是寻找拥有健身房和酒吧的租房公寓，而是在他们能够攒到足够的购房首付款之前，找到一个不至于昂贵到把他们压垮的暂栖之处。FT Confidential Research 的调研显示，目前有44.8%的租房者表示，他们计划在未来的一年之内买房，而另外的25%表示目前还不确定。

从全球的角度来看，在中国买房的性价比并不高。专注于研究各国生活成本及质量的机构Numbeo，最新的调研数据显示（见下图），中国一线城市在全球300个城市之中拥有最高的房屋售价租金比（用来判断某一区域房产是否存在价值泡沫的一个衡量指标），这意味着仅从租金的角度来看，租房远远比买房划算。但是站在中国购房者的角度，这笔账不是这么算的。在中国，户口、教育都与房屋的所有权紧密挂钩。尽管各个地方政府都在租售同权上有一些改善，但在优质教育资源仍非常稀缺的大背景下，商品房的所有权依然是优先享有入学资格的先决条件。

即使不需要考虑子女的入学问题，买房也是在宽松的货币政策和缺乏更好的投资选择之下，最为稳妥的资产保值和增值手段。A股波动剧烈，P2P爆雷和跑路不断，外汇管制严格，再加上大多数人预期政府不会让房屋出现大幅下跌，即使是各地都出台了限购和限贷，购房在许多普通中国人的眼里，依然是最好的投资。