大陆易居研究院：中国10大城市房产不能买

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发表于 2015-12-8 15:46

易居研究院智库中心近日发布《中国50城住宅库存报告》显示，第三季度，北海库存去化周期最长，为30个月，与烟台、呼和浩特、荆门和三亚列为去库存周期较大的前5个城市。 另外，报告还显示，去库存周期较小的5个城市为合肥、珠海、深圳、南京和苏州。同时，库存去化周期明显增加的5个城市是三亚、海口、九江、石家庄和哈尔滨，库存去化周期明显缩短的5个城市是烟台、天津、荆门、长春和西安。 一、50城库存去化周期排行榜 在第三季度50城存销比排序中，北海排名最靠前，为30个月，说明库存去化周期最长，市场压力最大。而合肥排名最靠后，为6个月，说明库存去化周期最短，市场压力最小。（注：存销比=季度末新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值）。 从排行中可以看出，去化周期较长的10个城市分别为北海（30）、烟台（26）、呼和浩特（25）、荆门（24）、三亚（23）、茂名（23）、淮南（21）、沈阳（20）、济宁（19）、海口（19）。而去化周期较短的10个城市分别为合肥（6）、珠海（7）、深圳（7）、南京（7）、苏州（7）、郑州（7）、南昌（8）、济南（8）、武汉（9）、厦门（10）。其中，括号内数据的单位为“月”。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，库存去化周期较长的城市，房价上涨往往会受到压抑，甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向，鼓励购房需求进入。而对于库存去化周期偏小的城市，房价上涨的压力会很大，对于此类城市来说，积极出让土地，并形成有效库存，是平抑房价过快上涨的关键。 二、50城库存去化周期季度变动值排行榜 在第三季度50城存销比环比变动值的排序中，三亚排序最靠前，为5个月，说明相比第二季度，第三季度三亚的库存去化周期增加了5个月，市场基本面在恶化。而烟台排序最靠后，为-8个月，说明相比第二季度，第三季度烟台的库存去化周期减少了8个月，市场基本面在改善。（注：存销比环比变动值=本季度存销比-上季度存销比）。 从排行中可以看出，存销比季度增加比较明显的10个城市为三亚（5）、海口（3）、九江（2）、石家庄（2）、哈尔滨（1）、贵阳（1）、茂名（1）、温州（1）、淮南（0）、南宁（0）。而减少比较明显的10个城市为烟台（-8）、天津（-7）、荆门（-6）、长春（-4）、西安（-4）、苏州（-4）、厦门（-4）、无锡（-3）、青岛（-3）、兰州（-3）。其中，括号内数据的单位为“月”。 对此，严跃进认为，对于存销比季度增加值明显的城市来说，去库存压力并没有得到实质性的释放，部分城市甚至还出现了压力增加的尴尬。而对于一些存销比季度减少值比较明显的城市来说，目前政策宽松环境下各类购房需求在积极释放，交易不断趋于活跃、市场基本面也趋于改善。 三、房企新一轮投资需考虑城市的去库存特征 10月23日,央行再次宣布降息0.25个百分点,并降准0.5个百分点,这是今年以来央行的第5次降息,同时也是年内的第3次双降。对此业内人士分析认为，从房企投资的角度看，后续积极性势必增加。 在新一轮投资的通道中，如何识别相应城市的去库存压力和投资风险，显然是目前房企所关注的主要问题。而此次易居研究院智库中心首次研发的《中国50城住宅库存报告》，城市样本丰富、数据翔实、市场逻辑清晰，势必会对后续房企的投资产生积极的指导意义。 严跃进表示，从目前房地产市场投资的角度看，建议对于一些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价幅度或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的沿海城市，投资方面则需要谨慎。 据了解，易居研究院智库中心发布的《中国50城住宅库存报告》，以这50个城市数据为参考：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海、石家庄、呼和浩特、大连、哈尔滨、郑州、武汉、海口、重庆、成都、昆明、银川、乌鲁木齐、珠海、三亚和无锡。